1月20日，一纸由住建部和自然资源部联合发布的通知，让本该平静的房地产市场再起波澜。文件名不算惊人，却实打实地释放出一个信号：新一轮城市更新来了，而且动真格的了。

过去几年，关于“拆迁暴富”的传闻像龙卷风一样反复席卷社交平台，而这一次，政策不再只是纸面上的“风声”，而是明确行动的“发令枪”。

这波城市更新，真的会像传言那样带来新一轮“全面拆迁”？哪些房子会被重点盯上，迎来命运的彻底重写？

近年来，城市发展已从“大规模增量建设”转向“存量提质改造”，城市更新成为推动城市高质量发展的重要抓手。

此前，部分地区出现大拆大建、急功近利的倾向，不仅变相抬高房价、增加居民生活成本，还可能破坏城市原有风貌，因此住建部早已明确提出防止大拆大建的要求，推动城市更新走向精细化、合理化。

2026年1月20日，自然资源部与住建部联合发布《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》，进一步细化了城市更新与拆迁改造的相关要求，明确了优先拆迁的房屋类型，摒弃了“一刀切”的拆迁模式.

转而聚焦“安全优先、适配城市发展”的核心，让拆迁工作更具针对性和科学性，既保障居民生命财产安全，也助力城市功能升级。

第一类被明确纳入优先拆迁范围的，是经专业机构鉴定存在重大安全隐患的危房，重点包括D级危房和部分C级危房。

很多人存在认知误区，认为老房子就是危房，实则二者不能划等号，危房的判定有明确的国家标准，共分为A、B、C、D四个等级，不同等级的房屋处置方式也存在明显差异。

其中，A、B级危房属于基本安全房屋，房屋主体结构完好，仅存在轻微破损，无需拆迁，只需通过简单的维修、加固，就能满足正常居住需求，比如修补墙体小裂缝、更换老化门窗等。

C级危房属于局部危险房屋，主体结构基本完好，但部分构件存在安全隐患，这类房屋以加固改造为主，只有在加固无法消除安全隐患、且影响居民正常居住的情况下，才会被纳入拆迁范围。

D级危房则是重点拆迁对象，这类房屋属于整体危险房屋，房屋主体结构已严重损坏，无法通过加固、维修等方式消除安全隐患，继续居住会直接威胁居民的生命财产安全。

住建部在政策中特别强调，对于D级危房，各地要建立“鉴定-公示-拆迁-安置”的绿色通道，无需等待统一规划，实行“发现一户、处置一户”的原则，确保居民尽快远离安全隐患。

现实中，不少建成超过50年的老旧平房、预制板楼房，经过长期使用后，出现墙体开裂、屋顶漏雨、主体结构变形等问题，经专业机构鉴定后大多属于D级危房，这类房屋在2026年大概率会被纳入拆迁清单。

此外，位于地质灾害隐患点、防洪防涝重点区域的房屋，即便未被鉴定为D级危房，但因居住环境存在重大安全风险，也会被优先纳入拆迁范围。

针对危房拆迁的安置与补偿，政策也给出了明确要求，安置方式更加灵活，居民可自主选择实物安置房或货币补偿两种方式。部分地区还会对高龄老人、失能老人等特殊群体给予倾斜，优先安排低楼层安置房，保障其居住便利性。

补偿标准则参照周边同地段商品房市场评估价执行，确保居民的财产权益不受损失，不会出现“拆得起、住不起”的情况。

第二类优先拆迁的房子，是影响城市重大规划实施的房屋。这里的“重大规划”并非普通的小区改造，而是指国家或地方政府确定的、关乎城市发展和公共利益的重点项目。

主要包括交通、教育、医疗等公共设施建设项目，比如新建地铁线路、公立学校、医院扩建，以及城市主干道拓宽、城市公园建设等。

这类房屋的拆迁核心是“保障公共利益”，与前些年的商业拆迁有本质区别，拆迁的目的是推进城市公共设施建设，提升城市功能，让更多居民享受城市发展带来的便利，而非为了商业开发。

因此，这类房屋无论新旧，只要位于城市重大规划的红线范围内，都将被纳入拆迁范围，不存在“新房不拆、老房必拆”的情况。

举例来说，长春宽城区北三环路地块的城中村，因当地推进城中村改造和城市主干道建设，该区域的房屋被明确纳入征收范围。武汉江汉区部分老旧小区，因涉及地铁新线路建设，也被纳入2026年拆迁计划。

这些案例都体现了“规划优先、公共利益至上”的拆迁原则，确保城市重大规划能够顺利推进。

需要特别说明的是，对于这类拆迁，政策明确要求补偿标准不低于周边同地段商品房市场评估价，并且会提前公示补偿方案，广泛征求居民意见，充分保障居民的知情权、参与权和监督权，杜绝“强拆”“暗箱操作”等情况的发生。

对于历史形成的、没有合法用地手续的房屋，只要符合全国国土调查结果，也会依法依规给予合理补偿，不用怕因为手续不全而拿不到补偿款。

很多人关心，2026年拆迁政策是否会出现“全面拆迁”的情况，答案是否定的。

住建部多次强调，城市更新始终坚持“不搞大拆大建”的原则，除了上述两类优先拆迁的房子，其余房屋大多以改造、修缮为主，比如老旧小区加装电梯、完善绿化、改造排水设施等，通过微改造提升居民的居住品质，而非一律拆迁。

此外，政策还明确划定了拆迁红线，三类房子不会被拆迁：一是结构完好、无安全隐患的老旧小区，这类房屋通过微改造就能满足居住需求，无需拆迁。

二是具有历史文化价值的街区建筑，这类建筑是城市历史风貌的重要组成部分，将重点进行保护、修缮，而非拆迁；三是已完成改造的住宅，这类房屋的居住环境和配套设施已得到提升，无需重复拆迁。

为了确保拆迁工作有序推进，2026年住建部还推出了“一张图”管理和“正面清单”两大机制。

“一张图”管理即建立城市更新信息平台，整合房屋安全鉴定、区域规划、人口分布等各类数据，实现拆迁改造项目的精准识别与动态跟踪，大幅提升拆迁工作效率。

“正面清单”则明确了优先支持的拆迁改造项目类型，除了上述两类房屋，还包括纳入国家重大战略的城市更新项目、保障性住房配套项目等，清单实行动态调整，每半年更新一次，确保资源向最急需的项目倾斜。

对于普通居民而言，无需过度关注“全面拆迁”的传言，重点关注自家房屋是否属于上述两类优先拆迁范围即可。

如果房屋属于危房，可主动向当地住建部门申请安全鉴定，了解是否被纳入拆迁清单。

如果房屋位于城市重大规划红线范围内，可及时关注当地拆迁办发布的通知，了解补偿标准和安置方案，提前做好相关准备，维护自身合法权益。

2026年的拆迁政策，核心是“精准拆迁、保障民生、推动发展”，既摒弃了大拆大建的粗放模式，也解决了群众关心的危房安全、居住品质等问题，实现了城市发展与居民权益的双赢。

随着政策的逐步落地，各地将逐步梳理符合条件的拆迁房屋清单，有序推进拆迁与安置工作，推动城市更新工作高质量发展。

官方信源

住建部联合自然资源部《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》，2026年1月20日发布，官方链接：